Los promotores se resisten a adecuar sus activos a las nuevas valoraciones de la Ley del Suelo

Xavier Gil Pecharromán.– Los promotores inmobiliarios no están dispuestos a ajustar, al menos de momento, la valoración de sus activos, afectados por las nuevas valoraciones de la Ley del Suelo, que impide que el suelo rústico adquirido para su posterior recalificación y construcción de viviendas se pueda incluir en los balances como si en él se pudiera construir, aunque no hubiera sido recalificado. La nueva normativa ha eliminado el sistema de valoración del suelo en función de las perspectivas de revalorización del mismo, lo que ha ocasionado una revolución en el sector inmobiliario. Sin embargo, las empresas inmobiliarias esperan que la presión del sector sobre el Gobierno, muy alarmado por la situación, haga posible una modificación de estas condiciones en los reglamentos de desarrollo de la propia Ley del Suelo, que aún están pendientes de elaboración, aunque, con seguridad no verán la luz hasta la próxima legislatura.

La nueva situación ha llevado a los bancos, afectados por una crisis de liquidez ante las enormes deudas que las empresas inmobiliarias mantienen en la actualidad por la compra de suelo para sus stocks, a elevar la cantidad de avales que solicitan para conceder nuevos préstamos, lo que hace aún más complicada la obtención de dinero de estas sociedades para poder mantener el tipo.

De esta forma, la banca se ha convertido, una vez más en el tutor del actual proceso de consolidación del sector inmobiliario. Buena muestra de ello, es que inmobiliarias como Colonial han presentado las acciones de los miembros de sus consejos de administración como avales, lo que ha supuesto unas caídas en Bolsa muy serias, puesto que estas sociedades necesitarán el visto bueno de las entidades acreedoras para cualquier operación y si sus operaciones de saneamiento no llegan a buen puerto se pueden encontrar con las acciones de aval pignoradas. Un escenario que pone los pelos de punta a los representantes de la banca española.

En cualquier jornada de estudio sobre la Ley del Suelo o sobre las perspectivas del sector inmobiliario, que estos días proliferan como las setas, los promotores no dejan de analizar con angustia  que los cambios en la valoración del suelo recogidos en la nueva ley perjudicarán a las pequeñas y medianas empresas ocasionando su expulsión del mercado inmobiliario, ya que ni siquiera cuentan con las garantías accionariales de las grandes compañías, pero sí con unos ratios de endeudamiento que hacen muy difícil su continuidad con unos suelos que ya no se pueden contabilizar por los valores que actualmente figuran en sus libros de cuentas.

Los más extremos acusan a la normativa de buscar la formación de un oligopolio, que evitará que haya competencia entre las empresas del mercado del suelo, lo que evitará la primera de las intenciones del Gobierno al aprobar la norma: que no sigan encareciéndose los precios de las viviendas.

Cuatro son los principales interrogantes que se ciernen sobre el sector: el comportamiento de los precios, los tipos de interés y su posible impacto en las economías domésticas, el cómo afectará el descenso de las ventas a la economía española y, finalmente, los efectos que se derivan de la aplicación de la Ley de Suelo.

En cuanto al comportamiento de los precios, la actual tendencia de aterrizaje suave se está imponiendo y parece que será la tónica general para estabilizarse en el entorno al crecimiento del IPC y perdiendo buena parte del factor especulativo que ha disparado los precios hasta crecimientos del 18% anuales.

Los tipos de interés parecen estar ya en su techo, según las impresiones filtradas por el Banco Central Europeo, por lo que no cabe esperar subidas significativas y las leyes hipotecarias españolas han evitado que se repitiese con las familias españolas el actual panorama de las inmobiliarias, a pesar de que existe un sobreendeudamiento.

La banca, por su parte, estudia como lograr que no se produzca un descenso del crédito a quienes afrontan su actividad con un nivel razonable de riesgo en el sector inmobiliario y de suelo, aunque la situación de ajuste deberá ser muy profunda, como ya se está viendo, salvo que en los reglamentos de la Ley del Suelo se diese un giro copernicano a la definición de las valoraciones.

La vivienda protegida, con una previsión actual de construcción de unas cien mil viviendas al año se ha convertido en una esperanza para el sector, al igual que para cientos de miles de ciudadanos que necesitan una vivienda y no tienen dinero suficiente para comprarla o capacidad para endeudarse. También en este aspecto, las promotoras esperan que los reglamentos puedan incluir rebajas en el porcentaje del suelo, del 30%, que tienen que ceder a los ayuntamientos para equipamientos y vivienda pública. Sin embargo, la tendencia en algunas comunidades autónomas es la contraria, ya que, por ejemplo, en Galicia se piensa en elevarla hasta el 40%.

Las comunidades autónomas son las encargadas ahora de reinterpretar el texto de la Ley del Suelo haciendo sus propias normativas, pero aquí el margen de maniobra parece escaso frente a la presión de las instituciones del Estado. Por ello, los promotores esperan, como agua de mayo, que se aprueben los reglamentos de desarrollo de la Ley del Suelo.