Monitor de la Construcción

Todas las inmobiliarias no son iguales

· Cuando el vocero del G-14 pedía “mimar” a las grandes inmobiliarias por el desastroso efecto sobre el empleo estaba lisa y llanamente diciendo que cuando las cosas van bien, los dineros son nuestros, y cuando van mal, hay que repartir las pérdidas entre todos los ciudadanos

Ignacio Mulas.– Las innumerables opiniones y pronunciamientos catastrofistas sobre el conjunto del 'ladrillo' que se vienen produciendo a raíz de del evidente cambio de ciclo en la actividad inmobiliaria pueden acabar ocultando los verdaderos problemas, el alcance de la crisis actual que afecta a determinadas empresas de ese sector y sobre todo, mezclar churras con merinas, desviando la atención de sus orígenes y causas, así como de cuáles han sido los itinerarios empresariales correctos y los que han propiciado, con sus errores y a menudo con su propia soberbia, la debacle actual de alguna de ellas. La primera acotación es que, como es sabido, la parcela inmobiliaria pura sólo representa el 36% del total de la actividad constructora, por lo que el 64% restante –que es mucho- tendrá sus propios problemas y posibilidades ligados a la evolución general de la economía, a sus demandas específicas, y a la inversión pública, pero distintos de los del sector inmobiliario. La segunda es que la producción en vivienda nueva de las grandes inmobiliarias, actualmente en el ojo del huracán, representa menos del 5% del total de actividad constructora nacional en vivienda nueva, por lo que las apelaciones a las dificultades que este grupo de empresas puede causar en el empleo son exageradas porque no dan empleo a un número importante de trabajadores, aunque si afectará su evolución un poco más al empleo inducido. Cuando el vocero del G-14, Fernando Martín, decía que hay que “mimar” a las grandes empresas inmobiliarias por el desastroso efecto sobre el empleo que una bajada de su actividad produciría, estaba lisa y llanamente, trasmitiendo poco más o menos que cuando las cosas van bien, los dineros son nuestros y cuando van mal, hay que repartir las pérdidas entre todos los ciudadanos.

El verdadero impacto negativo en el empleo de esta crisis se producirá a causa de esas docenas de millares de empresas medianas y sobre todo pequeñas -y muchos empresarios autónomos- que han venido realizando el 90 o el 95% de la promoción y construcción de vivienda nueva en los últimos años, empresas con el mínimo capital social, con poco más que los dueños y un domicilio fiscal, que subcontratan y externalizan prácticamente toda la actividad productiva, habiéndose financiado por la venta de viviendas sobre plano y la apelación al crédito bancario. Si el año que viene las cosas se ponen feas, dejan de contratar personal y servicios y a capear el temporal en el mejor de los casos y en el peor, a desaparecer hundiéndose en la insolvencia y el olvido.

Mientras algunas de las grandes inmobiliarias han aplicado y siguen haciéndolo estrategias sensatas y profesionales para capear la situación, como puede ser el caso de Realia o Vellehermoso, otras desoyeron ya a primeros de 2006 la severa y nítida advertencia del sector bancario -"señores, se ha acabado el tiempo del crédito fácil, abundante e indiscriminado al sector inmobiliario"-, acometieron compras mucho más allá de sus recursos y capacidades avalando los cuantiosos créditos con acciones propias, reservas de suelo sobrevaloradas o, al menos, valoradas con encomiable entusiasmo y apoyadas en previsiones de ingresos por futuras ventas mucho más allá del optimismo más desaforado, visto cómo anunciaban todos los indicadores adelantados lo que se venía encima. Y sobre todo creyeron -"cómo nos van a hacer esto a nosotros"- que la Ley del Suelo, en lo que se refiere a la valoración de las carteras de suelo por su calificación real y no por sus expectativas lo cual rebaja drásticamente su valor como prenda o aval, iba a ser papel mojado. Olvidaron que las patronales -sus propias patronales- están para defender esas cuestiones, pero no ante los medios sino ante las instituciones, sabiendo informar, dialogar, argumentar, convencer. Pero amordazada APCE por Asprima, ésta desaparecida en combate y dirigida por un burócrata cuya mayor aspiración en estos tiempos de desolación ha sido intentar sentarse con voz y voto diferenciado en la CEOE, estas empresas crean el G-14 que, como esos futbolistas grandotes tipo armario, que entran "con todo" pero tarde y por eso reciben tarjeta roja, solo saben hasta el momento "trasladar las responsabilidades a las administraciones", como ha dejado dicho González Urbaneja.

Mientras tanto, los más inteligentes supieron ver lo que se venía encima y vendieron sus empresas inmobiliarias en lo más alto del ciclo anterior. Por poner algún ejemplo, además de la bretchiana "auge y caída de la ciudad de Astroc", ahí está el caso de Colonial, una empresa admirablemente gestionada por la Caixa que vendieron a Portillo y sus gentes, a quienes les ha bastado poco más de un año para dejarla en los huesos. O el caso de Ferrovial vendiendo con suculentas plusvalías su división inmobiliaria a Hábitat, ahora en serias dificultades para hace frente a sus compromisos crediticios. O el caso más flagrante, el de Fadesa, comprada por Fernando Martín en la primera operación pre-crisis al más listo de la clase, Manuel Jové. Había que retomar la hemeroteca para poner en contraposición lo que Martín decía de Fadesa cuando la compró y lo que dice ahora, ventilando culpas de su actual dificultad para renegociar su deuda de 2.500 millones de euros sobre todos menos sobre sí mismo, mientras el valor de sus acciones pierde más del 20% en pocos meses.

Los buenos gestores se miden más por su trayectoria en épocas de crisis que en épocas de bonanza. Y mientras muchos buenos empresarios del sector ponen en marcha estrategias defensivas coherentes y sensatas, otros ventilan culpas generales en un intento de que el dinero de todos los españoles acabe pagando el pato de sus errores de gestión y de perspectiva, intentando trasmitir a la opinión pública que el problema es de todos. Quizás los Martín, Portillo et alia deberían reflexionar sobre la frase críptica -o transparente, según se mire- que le dijo hace poco un entrenador de fútbol inglés a uno de sus pupilos: "tu problema, chico, es que el cerebro lo tienes sólo en la cabeza".