La nueva Ley del Suelo apuntilla a los acaparadores de suelo urbanizable

X. Gil Pecharromán.– Los inversores han dado la espalda a las inmobiliarias, tanto por el descenso en la venta de inmuebles como por las crecientes dificultades de financiación y el elevado endeudamiento del sector. En dos semanas las trece sociedades cotizadas han visto esfumarse 9.140 millones de capitalización, más de un tercio de su valor. El sector inmobiliario nacional sufre  un frenazo brusco a causa de la coyuntura económica que vive esta actividad, pero en las últimas semanas se está viendo afectada directamente por los efectos de la Ley del Suelo, incluidos por el  Gobierno de Zapatero para acabar con las subida interminable de los pisos y con el acaparamiento del suelo urbanizable que venían realizando promotores e inmobiliarias.

Los problemas de Llanera o Colonial se deben a su elevado nivel de endeudamiento para comprar suelo urbanizable y mantenerlo como stock en una parte y construir promociones en el resto. En el primero de los casos, la acumulación falla porque la nueva Ley del Suelo ha eliminado la categoría de urbanizable y ahora el suelo es rústico y urbanizado. Y en cuanto a la falta de liquidez, se teme que para evitar impagos algunas empresas se vean obligadas a vender activos a cualquier precio, cosa que ya ha ocurrido en otras crisis precedentes.

Como era de prever, el nuevo régimen de valoración de solares, que entró en vigor el pasado 1 de julio de 2007, ha acelerado el desplome del precio del suelo rústico, ya que las nuevas valoraciones dificultan el acceso de liquidez que precisan estas sociedades para afrontar su elevado endeudamiento financiero, puesto que las tasadoras valoran ahora como rendimientos agrícolas lo que hasta junio se valoraba en base a los futuros desarrollos urbanísticos proyectados sobre los considerados terrenos urbanizables.

Además, también está influyendo en esta situación la nueva regulación del justiprecio por expropiación, puesto que el Estado considera como urbano el terreno ya consolidado, con infraestructuras y servicios construidos, y no como todo un sector aprobado y englobado para construir una urbanización, como ocurría hasta junio a la hora de estipular el precio de las expropiaciones, lo que refuerza las dificultades que las entidades financieras están poniendo a los promotores que solicitan créditos para poder construir sobre sus ‘stocks' de suelo.

Según establece esta nueva normativa, si el Estado pretende expropiar un suelo incluido en un programa de actuación integrada (PAI) ya aprobado, pero no ejecutado, con esta legislación podrá valorarlo a precio de suelo rústico. Por ello, el aspecto que más preocupa a los promotores es éste, el de las expropiaciones, pues consideran que se pagará a los propietarios por debajo del valor del suelo.

La Ley apuesta, además,  por un desarrollo territorial y urbano más sostenible considerando el suelo como un recurso natural escaso y no renovable. Por ello, el suelo urbanizable no es ya la clase residual y sólo se puede urbanizar el suelo necesario e idóneo para hacer ciudad, obligando a la protección del resto.

Los promotores no han sido los únicos que se han visto atrapados. Algunos municipios se han tenido que declarar en quiebra tras el cambio normativo, ya que los convenios urbanísticos, que han sido el principal cauce de financiación de los  ayuntamientos, también se han visto seriamente limitados, puesto que desde la entrada en vigor de la Ley las Administraciones Locales no pueden recibir ninguna cuantía económica con cargos a los convenios urbanísticos antes de que éstos sean aprobados.

Planes y convenios se tienen que someter a información pública antes de su aprobación y los ayuntamientos deben publicar en la web los planes vigentes y disponer de copias para los ciudadanos.

Otro de las novedades de la Ley que ha afectado a las valoraciones de suelo y a los ingresos municipales es que por primera vez en la Ley se fija una reserva mínima del 30 por ciento del nuevo suelo residencial para vivienda protegida que busca moderar los precios de la vivienda libre y facilite el acceso a quienes se ven excluidos del mercado, según se explica en el Preámbulo de la normativa.

Esta decisión, de carácter estatal, puede verse incrementada en la adaptación normativa que en la actualidad están realizando las comunidades autónomas. Así, por ejemplo, el Gobierno de la Xunta de Galicia ha anunciado que en su territorio la cesión del suelo alcanzará al 40 % del suelo urbanizable para vivienda a precio reducido.

Además, la Ley prohíbe subastar o vender suelos públicos destinados a vivienda protegida que superen el valor máximo de la repercusión de los suelos para ese uso social. Por ello, tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destinos de las fincas del patrimonio público del suelo para evitar el fraude.

Las protestas de los promotores ante la nueva política del Suelo se centran de una parte en estas medidas comentadas y en que a pesar del articulado que se ha destinado a luchar contra la corrupción en los ayuntamientos, ésta seguirá existiendo porque aún quedan amplios campo de maniobra para la actuación caprichosa.

Entre estas medidas, por ejemplo, destaca que los ediles y los directivos de los servicios y empresas municipales  tendrán que hacer declaraciones públicas de sus bienes y actividades privadas y, si tienen responsabilidades ejecutivas, tendrán prohibida la actividad privada en esa materia y término municipal durante dos años posteriores al cese. Y cuando se den recalificaciones que conlleven plusvalías, en sus procedimientos se deberán identificar a quiénes hayan sido propietarios de las fincas beneficiadas durante los últimos cinco años, de manera que sea público a quiénes benefician las decisiones adoptadas.