Monitor de la Construcción
¿Dónde se ha metido la demanda de vivienda?
Evidentemente no es así, sino que está retirada a segunda o tercera línea esperando no se sabe muy bien qué o, lo que parece más cierto, aterrados por la crisis, la caída del empleo o el riesgo para sus ahorros, riesgo alentado por una avalancha de catastrofistas profesionales en foros mediáticos de todo tipo, en los que comentaristas de la nada -que lo mismo opinan de las vacas locas que del novio de la Duquesa de Alba- peroran incansables sobre "puede que usted crea que sus ahorros no están en peligro, pero se va a quedar sin nada por la codicia de los bancos", así en genérico, como es lo lógico en comentaristas tan informados y objetivos. La demanda de vivienda no se ha esfumado, está ahí esperando tiempos mejores, cavilando sobre si alquilar de momento y seguir viviendo en casa ajena o en la de los padres o familiares, que es casi lo mismo. Esperando tiempos mejores sin duda, pero no se ha volatilizado, porque la demanda de vivienda está inevitablemente vinculada a los procesos de creación de nuevos hogares que a su vez dependen en gran medida de los factores demográficos entre los que los más significativos son el crecimiento natural de la población y los flujos de emigrantes.
En lo que respecta a la demanda potencial de primera vivienda, los datos de la EPA muestran en los últimos tiempos una tenencia descendente, aunque leve, en la creación de nuevos hogares y alimentan la perspectiva de que en los próximos años los hogares continuarán aumentando, aunque en menor medida que lo alcanzado en el año 2000, nivel máximo en los últimos años. Ello se debe, por una parte, a que los flujos migratorios netos tenderán a disminuir puesto que las peores expectativas económicas en el país de destino los condicionarán a la baja, y por otra, a que la creación de nuevos hogares por emancipación crecerá, pero también en menor medida que en años anteriores por la reducción de la franja demográfica de entre 25 y 30 años. Así, puede hablarse de que la demanda potencial de primera vivienda para ahora y para los próximos años se estabiliza en torno a las 400/450.000 viviendas/año.
Lo que pasa actualmente es que por razones de sobra conocidas la demanda potencial no se está correspondiendo ni de lejos con la demanda real, prácticamente inexistente por razones conocidas que han venido a sumarse al absentismo propiciado por mensajes cruzados en los últimos meses sobre el presunto derrumbe de los precios y otras exquisitas tragedias económicas de todos conocidas. Y si desde los poderes públicos y algunos medios afines se alienta el alquiler como si fuera la gran solución a esta demanda embalsada en épocas de crisis -a menudo por quienes no han alquilado un pisos en su vida, sino que tienen en propiedad pisos y otras propiedades inmobiliarias- la tendencia de demanda real, a tenor del magro crecimiento de este segmento del mercado y la escasa respuesta del mismo a las iniciativas del Gobierno en este ámbito, parece demostrar que esa no es la solución ni el camino para atender sus requerimientos. Otro tanto ocurre con la vivienda protegida, sobre la que se ha dicho con acierto que según qué iniciativas o incentivos ponga en marcha el Gobierno, se puede llegar a crear "una demanda infinita" de VPO, ya que ofrecer viviendas subvencionadas -es decir, a menor precio que en el mercado libre- con condiciones cada vez menos exigentes, ampliará hasta el infinito el segmento de posibles adquirentes de estas viviendas, una parte de cuyo precio se abona con cargo a los impuestos del resto de ciudadanos. No es de extrañar, por tanto, que muchas empresas inmobiliarias estén intentando con mayor o menor fortuna reorientar su actividad hacia la edificación de viviendas protegidas con la esperanza de así capear el temporal.
La causa última de esta anomalía absentista -que existiendo una demanda potencial conocida, ésta no se convierta en real o, dicho de otro modo, que la demanda solvente de pronto se haya convertido en insolvente- es la práctica desaparición de los créditos hipotecarios por parte del sistema financiero. Son conocidos los casos, cada vez más abundantes, de clientes a los que habiendo abonado la denominada pre-venta o entrada del precio total de una vivienda, al llegar el momento de entrega de llaves y de escriturar la venta ante notario trasfiriendo el promotor la parte del crédito correspondiente, el banco se niega a aceptar dicha operación por considerarles, ahora, insolventes; clientes cuyas características laborales, garantías o seguridad futura son exactamente iguales a las de quienes hace tan solo un año y medio acudían al mismo banco a pedir un crédito hipotecario similar y no sólo se lo concedían sobre la marcha sino que además le vendían otros dos créditos al consumo, más un fondo de inversión de lo más sofisticado y, de paso, le regalaban una vajilla, como los periódicos los domingos y fiestas de guardar (y luego se quejan algunas entidades financieras del nivel de morosidad, cuando con semejantes sistemas deberían estar todo el día poniendo velas a la Virgen de Lourdes). Mientras no se arregle el mercado del crédito, los bancos recuperen la confianza entre ellos y con el sistema, mientras el interbancario no se normalice y fluya de nuevo el crédito en condiciones normales hay que tener claro que -sea en compra, alquiler, sea vivienda libre o protegida, sea primera o segunda vivienda- la demanda potencial seguirá escondida o desaparecida en combate. Todo lo demás -medidas, iniciativas, lamentaciones, propuestas de toda índole- por bien intencionadas que sean están condenadas al fracaso.