Monitor de la Construcción
El 'shock' del stock de viviendas sin vender
No resulta previsible que la demanda se equipare a la oferta durante el próximio trienio
Lo hará, al menos, tal como hasta ahora hemos entendido su participación en el PIB, su capacidad de alimentar una inmensa cadena productiva -no sólo la construcción, sino el resto de industrias vinculadas, como son los electrodomésticos, el cemento, la carpintería en madera y metal, los muebles, la fontanería, los aparatos sanitarios, el aire acondicionado y la calefacción, las industrias cerámica y metalúrgica. Todas estas empresas digamos "auxiliares" tienen una importancia vital en la generación de empleo y, sobre todo, depende su anterior capacidad de sustentar una inmensa cantidad de empresas (pymes, familiares, microempresas y autónomos).
Ni en Gobierno central ni las CC.AA. han sido capaces hasta ahora de enfrentar lúcida y eficazmente la cuestión, tanto por acción -con medidas tibias, poco eficaces y que en su inmensa mayoría no están funcionando- como por omisión -los bancos se pasan por el forro al ICO en las ayudas aprobadas y niegan sistemáticamente crédito hipotecario. Primero te ofrecen su propio stock, segundo te preguntan si eres funcionario (por lo del sueldo seguro) y después, si tienes el privilegio de pertenecer al mínimo grupo de los aceptados, te clavan cinco, ocho o más puntos de penalización sobre el Euribor.
El Gobierno mira hacia otro lado, mientras las entidades financieras hacen un negocio suculento con las ayudas del FROB, provenientes de los impuestos de todos los españoles, pagando intereses irrisorios por las mismas y cobrando intereses astronómicos en el interbancario o cuando muy de tarde en tarde se dignan "aceptar el riesgo" con los sufridos paisanos que intentan adquirir una vivienda.
Esta es la radiografía de la situación a grandes trazos:
1) la morosidad de las empresas está aproximadamente en el 8%, pero la de las familias se mueve sólo en torno al 2%, por lo que alguien debía decir a la banca que menos autobombo y más crédito hipotecario a las familias, que se dejan la piel para pagar su hipoteca aunque pasen estrecheces en el día a día.
2) El alquiler en España representa sólo el 13% siendo el resto vivienda en propiedad y para ello no cabe duda de que hay razones de idiosincrasia nacional, pero también que tenemos una Ley de Arrendamientos Urbanos impresentable que permite de facto -incluyendo las medidas recién aprobadas para la agilización procesal del proceso de desahucio- a cuantos inquilinos quieran, vivir gratis sine die a costa del sufrido propietario del piso el cual a menudo destrozan, y que además no permite en la práctica poner en la calle al inquilino moroso hasta después de un calvario interminable de meses e incluso años.
3) El stock actual de vivienda nueva sin vender está en torno a las 650.000 unidades, pero el año que viene puede situarse en las 800.000 unidades, todo ello con una demanda media estimada de solo 400.000/450.000 viviendas al año que, además, se ha volatilizado actualmente esperando mayores desplomes de precios y/o una mejora de su propia "coyuntura económica y de empleo".
4) Hasta hace dos años se vendían una media de 100.000 viviendas/año de segunda residencia a extranjeros, clientes que hoy han desaparecido prácticamente gracias a la crisis pero también a la caótica e incierta perspectiva impositiva que se vislumbra en el próximo futuro por estos lares; no está funcionando en absoluto la calculada y ratonil idea de que avisando que viene el lobo el próximo año con la supresión de las ayudas a la compra de vivienda, la gente se iba a matar por comprarse un pisito nuevo...
PROPUESTAS IGNORADAS
Los sectores constructor e inmobiliario se han hartado a proponer iniciativas manifestando además su disposición asumir su parte de los sacrificios que cualquiera de ellas conllevaría. Se ha propuesto convertir parte del stock en viviendas en régimen de alquiler con opción de compra, para lo cual habría que liberalizar el actual plazo, pero que podría ser un aliviadero de parte de las viviendas sin comprador. El Estado, dice Pere Macías, Presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso, podría perfectamente comprar hasta 40.000 viviendas nuevas sin vender y dedicarlas a esta opción que al final, no representaría un gasto, sino incluso produciría ingresos.
También se viene abogando por que la administración pública se vuelque en la promoción exterior de las viviendas españolas de segunda residencia implicándose sin reservas en su promoción en los países tradicionalmente compradores de este tipo de vivienda y adaptando el marco fiscal de modo que se vuelva a trasmitir la necesaria seguridad a estos inversores foráneos.
Se ha sugerido por activa y por pasiva que antes de construir más VPO de nueva planta, se estudie la posibilidad de convertir viviendas libres en protegidas, promediando los esfuerzos adicionales necesarios entre los promotores y la administración pública y adaptando a estos efectos los actuales plazos que impiden su posterior venta en el mercado libre.
Y se ha propuesto aplicar la colaboración público-privada (CPP) a la vivienda en alquiler durante un período razonable; las administraciones no asumirían ningún coste ni inversión directa, ya que serían construidas y financiadas por el sector privado en suelo público, pero habría que establecer un régimen de cesión temporal de los derechos de superficie y posibilitar, para financiar la iniciativa, la titulación y cesión a terceros de los derechos de cobro futuros.
El tiempo corre y cuanto más tiempo pase, más grave será el problema de stock, y con ello más cercana la posibilidad de que un sector productivo que tan necesario es para nuestra economía quede arrasado por largo tiempo. Entre lamentarse de lo ocurrido hasta el fin de los tiempos o poner manos a la obra para arbitrar soluciones coyunturales efectivas, es evidente que hay que optar por esta segunda opción para poder llegar cuanto antes al punto de equilibrio que no es otro que dimensionar al sector en función de la demanda previsible para los próximos años, posicionándolo en la media que alcanza en los países punteros de la UE.