EL MONITOR DEL DÍA

Coyuntura: los activos problemáticos del sector inmobiliario

Superados los retos de sa­near y re­ca­pi­ta­li­zar, toca me­jorar la ren­ta­bi­lidad

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En los úl­timos años, el au­mento de los ac­tivos im­pro­duc­tivos re­la­cio­nados con el sector in­mo­bi­liario (créditos du­dosos y ac­tivos ad­ju­di­ca­dos) ha las­trado el margen de in­tereses de la banca es­pañola y ha con­lle­vado un gran es­fuerzo en pro­vi­sio­nes. La pu­bli­ca­ción de las cuentas anuales (13 en­ti­dades hasta el mo­mento, el 78% del sis­tema) per­mite con­fec­cionar una ra­dio­grafía de la si­tua­ción ac­tual de estos ac­ti­vos. En 2013, la mo­ro­sidad del cré­dito hi­po­te­cario a fa­mi­lias del con­junto de en­ti­dades ana­li­zadas subió 2 p.p. hasta al­canzar el 6,5% (31.700M€). Este in­cre­mento, de más de 8.600M€ res­pecto 2012, en parte re­fleja los nuevos cri­te­rios de cla­si­fi­ca­ción de los cré­ditos re­fi­nan­cia­dos. Aún así, la mo­ro­sidad de esta car­tera se man­tiene a un nivel con­te­nido si se com­para con el 7,4% con­tem­plado por Oliver-Wyman en el es­ce­nario base de los test de es­trés de 2012, o con el 15,4% del ad­verso.

Por entidades, más de dos tercios de ellas tienen una morosidad entre el 3% y el 7%. Con todo, la dispersión es elevada y existen diferencias de hasta 14 p.p. entre las entidades con menor y mayor mora. Esta dispersión es consecuencia, en parte, de estrategias más o menos prudentes en la concesión de hipotecas -por ejemplo, una hipoteca con un loan-to-value (LTV) elevado conlleva más riesgo para la entidad en caso de impago. Así, en general, aquellas entidades menos prudentes (cuya cartera está más concentrada en hipotecas con LTV superior al 80%), tienen una morosidad mayor. No obstante, la dispersión observada también es fruto de la distinta capacidad de las entidades para identificar clientes solventes. Prueba de ello es la existencia de entidades con un elevado porcentaje de hipotecas arriesgadas y una baja morosidad. Estas entidades han sabido identificar, dentro del segmento arriesgado, al cliente solvente.

En todo caso, más del 40% de la morosidad hipotecaria del conjunto de entidades proviene del 14,5% de la cartera con LTV superior al 80%.

Financiación destinada a promoción inmobiliaria

La morosidad de esta cartera es la responsable de casi la mitad del total de créditos morosos del conjunto del sistema. En concreto, el 62,1% del saldo vivo está clasificado como dudoso (63.100M€) y el 12,0% como subestándar (12.200M€). Sin tener en cuenta a las entidades del grupo 2, que durante 2013 traspasaron gran parte de su cartera a la Sareb, la morosidad subió 17,6 p.p. en el año.

Por entidades, la dispersión de esta ratio es también muy significativa (con valores entre el 34% y el 86%), aunque la mitad de ellas se sitúa en un rango del 57%-65%. Se observa también una relación positiva entre las ratios de morosidad en el segmento promotor y en el de hogares, relación que se acentúa en 2013.

Para afrontar las pérdidas en esta cartera, además del valor de las garantías, las entidades disponen de 35.700M€ en provisiones (el 57% de la cartera dudosa).

Activos adjudicados

Las entidades se han adjudicado un elevado número de activos en concepto de pago de deudas. A diciembre de 2013, el valor bruto de estos activos asciende a 79.100M€ y tienen una cobertura media del 49%.

Durante 2013, los adjudicados de las entidades que no traspasaron activos a la Sareb han crecido un 14,5%, hasta alcanzar los 68.700M€. Los adjudicados procedentes del crédito promotor han seguido alimentando este crecimiento, aunque a un ritmo muy inferior. Por el contrario, ya se observa cierta estabilización en los procedentes de créditos a hogares, lo cual indica que las salidas por ventas y alquileres prácticamente compensan las nuevas adjudicaciones.

Total de activos improductivos

Entre crédito moroso y activos adjudicados, los activos improductivos relacionados con el mercado inmobiliario suman ya 173.900M€ a finales de 2013, un 8,2% del balance de las entidades. Esto supone un 20% más que en 2012 si se descuenta el efecto del traspaso a la Sareb.

Tras el saneamiento y recapitalización del sector, el reto principal para los próximos años es la mejora de la rentabilidad. Conseguirlo dependerá, en buena medida, de la capacidad de las entidades para reducir este importante volumen de activos.

 

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