Los ex­pertos creen que las com­pras ma­sivas de pro­ducto nuevo tienen fecha de ca­du­cidad

La obra nueva es la tabla de salvación de un mercado de vivienda muy tocado

El sector evita las pre­vi­siones más ago­re­ras, pero lo peor puede estar por llegar

Vivienda
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El sector in­mo­bi­liario saca pecho estos días a cuenta de la re­sis­tencia de los pre­cios en el mer­cado de vi­vienda es­pañol. El INE dice que el precio de la vi­vienda libre subió una media del 2,1% en 2020 res­pecto al año an­te­rior, y otras firmas como Sociedad de Tasación ci­fran la subida en un 0,7%. Pero más allá de las ha­bi­tuales dis­cre­pan­cias entre unas fuentes y otras, lo cierto es que el mer­cado ha sal­vado uno de sus años más di­fí­ciles con nota.

Pero de ahí a la euforia poco contenida de algunos agentes del mercado hay mucha distancia. Como no podía ser de otra manera, los crecimientos de los precios en 2020 fueron los más bajos de los últimos tiempos. Pero lo que realmente importa es la tendencia, porque el mercado ha ido perdiendo fuelle desde la segunda mitad del año pasado. Y lo hubiera hecho más si no fuera por el efecto de los ertes y de las moratorias que siguen salvando miles de economías familiares.

Algunas cifras son muy elocuentes, como las de Eurostat. La oficina de estadística comunitaria ha constatado que los precios de la vivienda en el cuarto trimestre de 2020 sólo perdieron tracción respecto al tercero en España y en Hungría. El nuestro fue el país que más sufrió, con un retroceso del 0,8% que contrasta enormemente con la gran subida media en la zona euro, la mayor en términos interanuales desde el cuarto trimestre de 2006.

"Hay ya dos velocidades muy distintas entre el mercado de obra nueva y el de segunda mano. El primero va como un tiro y el segundo está extraordinariamente atascado. Son dos universos muy distintos en estos momentos, porque nunca en la historia como hasta ahora un fenómeno tan inesperado como el Covid-19 había influido tanto en las decisiones de compra de vivienda de los españoles", señalan fuentes acreditadas del sector inmobiliario.

Las cifras cantan. El año pasado acabó con un alza de las transacciones de vivienda nueva superior al 7%, con un avance de los precios muy similar. Pero ¿se puede hacer extensible esta situación al conjunto del país? En absoluto. Es una realidad que se circunscribe a las más grandes capitales, no más de cuatro o cinco y con Madrid a la cabeza. Es ahí donde están los perfiles de compradores más solventes y menos afectados por la gran crisis.

"Quien puede ha adelantado su decisión de cambiar su lugar de residencia desde el centro de las ciudades a zonas más amplias y rodeadas de naturaleza. Y otros muchos están esperando la entrega de sus nuevas viviendas. Mientras, el precio de los pisos usados fuera de las zonas muy 'prime' de las grandes capitales está bajando clarísimamente. Estamos ante un nuevo paradigma en vivienda", señalan en una gran consultora internacional.

Los expertos creen que, además de estar muy localizada en un pocos enclaves, la subida de la vivienda nueva tiene que ver con el problema de la oferta, que ya era escasa antes del comienzo de la pandemia. Eso hace que los precios suban de una manera hasta cierto punto artificial y que lo puedan seguir haciendo durante buena parte de 2021. Sin embargo, los agentes del sector creen que el gran sostén del actual mercado de vivienda tiene fecha de caducidad.

"La demanda de producto nuevo no seguirá a estos niveles demasiado tiempo porque la demanda se va cubriendo a una velocidad razonable. Y el grueso de la vivienda usada no puede sino bajar en un entorno de depresión económica en España que se va a agravar cuando desaparezca el colchón de los ertes, que no puede ser eterno. No digo que la situación actual sea un absoluto espejismo, pero creo que lo peor -como ya anticipa el mercado del alquiler, con precios claramente a la baja- pueda estar por llegar", asegura un veterano experto del sector.

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