Oficinas, co­mer­cial e in­ter­na­cio­na­li­za­ción, claves de la fu­tura ren­ta­bi­lidad

Las socimis sortean el parón inmobiliario huyendo del mercado de la vivienda

El sector re­du­cirá el 16% su oferta en cuatro años tras el es­tan­ca­miento de los pre­cios

Ignacio Moreno, pte. Metrovacesa.
Ignacio Moreno, pte. Metrovacesa.

Promotores, pa­tri­mo­nia­listas y ges­tores in­mo­bi­lia­rios coin­ciden en que el es­tan­ca­miento en el precio de la vi­vienda de­tec­tado en sep­tiembre se man­tendrá en el tiempo. Frente a ello, las grandes Socimis es­pañolas sor­tean la pre­vi­sible ra­len­ti­za­ción del mer­cado lejos del ne­gocio re­si­den­cial con cre­ci­mientos de dos dí­gitos en in­gresos y be­ne­ficio ope­ra­tivo, pre­vistos para el con­junto del año.

CaixaBank Research señala al fuerte aumento de los costes de construcción como el principal freno a la recuperación de la oferta residencial tras la pandemia. Además, la ralentización del crecimiento económico y el aumento de la incertidumbre, señalan,“no favorecerán la recuperación de la oferta".

E&Y, por su parte, considera que los desencadenantes de esta contracción del mercado son la financiación más cara, un ahorro familiar menor como consecuencia de la inflación y la “pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler”. Mientras Bankinter apunta que promotoras cotizadas como Aedas, Neinor y Metrovacesa puedan ver reducirse sus márgenes dado que “tendrán más dificultades para repercutir unos mayores costes de construcción”.

En el sentido contrario viajan las grandes socimis españolas para las que la gestión de oficinas, centros logísticos, comerciales y, en un futuro próximo, grandes centros de procesos de datos se han convertido en la clave de los excelentes resultados que esperan para el conjunto del año.

Es el caso de Merlin Properties -una de las mayores Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria o socimi- para la que analistas como Intermoney Valores (IMV), prevén un un aumento del 17% en su beneficio operativo (Ebitda) en el conjunto del ejercicio actual (332 millones de euros) y del 10% en su rentabilidad.

Las previsiones se basan en el hecho de que la compañía traslada a rentas la inflación y a que han desaparecido los costes derivados de la pandemia; además del aumento tanto de la ocupación en oficinas, como de la capacidad puesta en servicio, con mayor importancia en el área de logística.

Al cierre de septiembre, Merlin obtuvo unos ingresos de 341 millones de euros (+7%), con un Ebitda de 243 millones (+17%) y un resultado neto de 567 millones (+123 millones). La venta a BBVA de Tree, propietaria de una importante red de oficinas del banco, ha aportado a Merlin Properties 222 millones de beneficio.

Para los próximos años, la entrada en el negocio de la promoción de centros de proceso de datos, le aportará hasta 75 millones en rentas. En logística, la compañía participada por el Banco Santander (22,2%, primer accionista individual) espera unos ingresos de 31 millones entre 2021 y 2026. Los activos de Merlin tienen un valor (Net Asset Value -NVA-) de 6.546 millones.

Tras Merlín, Inmobiliaria Colonial se coloca en el mercado con un claro valor diferencial: su foco en activos de oficinas en zonas premium de Madrid, Barcelona y París.

Intereses foráneos

La compañía que preside Pere Viñolas participada por Qatar IA (19%) y la mexicana Finaccess (14,8%), se ha visto afectada por la subida de tipos como el resto de socimis y por la percepción del mercado, de una potencial caída en la demanda de oficinas que queda desmentida por la buna ocupación de sus activos en París, gestionados por la filial SFL(+21% en ingresos por rentas).

En ese supuesto, que divide a los analistas del sector, la sólida posición de Colonial en el sector premium de oficinas le aporta un valor estratégico diferencial al que se suma la importante diversificación geográfica que SFL supone. De hecho, los ingresos por rentas de SFL (152 millones de euros en los tres primeros trimestres delato) supera con creces los 120 millones que Colonial obtiene en los mercados de Barcelona (36 millones) y Madrid (74 millones).

Según SFL, el mercado parisino muestra una creciente polarización, con las empresas focalizándose en activos de alto valor añadido, en el centro de la capital, una tendencia que, para IMV “al igual a lo visto en Madrid y Barcelona, beneficia a Colonial”. Para todo 2022, IMV prevé que Colonial alance los 351 millones de euros en ingresos (+12%), con un Ebitda recurrente de 284 millones (+14%). Para IMV, los activos (NAV) se valoran en 5.678 millones de euros.

La explotación de centros comerciales es la baza estratégica de Lar España. La compañía que controlan Castellana Properties (21,7%) y el Grupo Lar (10%) cerrará el año con crecimientos del 6% en ingresos (64 millones) y del 23% en Ebitda (43 millones). La afluencia a los centros, (el footfall) supera en un 4% la de 2019. P ara el conjunto del año, las previsiones pasan porque la socimi que preside José Luis del Valle obtenga unos ingresos de 86 millones (+9%) con un Ebitda de 54 millones (+8%). IMV valora los activos de Lar España, nueve centros comerciales y cinco parques comerciales con más de 550.000 metros cuadrados en alquiler (SBA), s en más de 888 millones (NAV).

Menor mercado residencial

Las inmobiliarias tradicionales, centradas en el negocio de la promoción y alquiler de vivienda -actividad recuperada después del estallido de la burbuja- no obstante, tardarán aún varios trimestres en acusar ese deterioro del mercado derivado de la fuerte subida de los tipos de interés y la elevada inflación que drena la capacidad de gasto e inversión de las familias.

La propia ‘inercia’ de la promoción residencial que tarda años en desarrollar ‘de cero’ un suelo hasta la entrega del producto a los compradores, se convertirá en esta ocasión en un escudo temporal para compañías que, como Metrovacesa centran la práctica totalidad de su actividad en el negocio residencial.

La inmobiliaria que preside Ignacio Moreno reconocía en sus resultados del tercer trimestre, “la ralentización de la demanda desde abril, pero similar a la media histórica”; aunque el mercado refleja ya periodos de venta -desde el primer contacto con el cliente hasta que éste hace la reserva- más largos que en estos años de atrás. La subida de la inflación y del Euribor provocan generan una mayor "incertidumbre sobre los próximos trimestres”.

Metrovacesa aprobó este martes en junta extraordinaria el pago de un dividendo de 1,05 euros brutos por acción con cargo a reservas de libre disposición. De forma que inversores como el mexicano Carlos Slim y FCC Inmobiliaria, que este mismo año han aumentado su participación en la empresa hasta el 17,316%; cobrarán más de 129 millones de euros antes incluso de la distribución de beneficios del ejercicio.

Esta retribución al accionista de la inmobilaria controlada por Banco Santander y BBVA se suma a los 0,60 euros por título que la compañía abonó en mayo como defensa contra la OPA lanzada, precisamente, por Slim y FCC.

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