Los agentes de­tectan los pri­meros sín­tomas de de­bi­lidad de la de­manda ex­tran­jera

El mercado inmobiliario frena en seco el fuerte 'acelerón' notado después de la pandemia

El des­plome del rublo en­ca­rece las ope­ra­ciones de alto nivel de los ciu­da­danos rusos

Viviendas en venta
Viviendas en venta

Un mes largo ya des­pués del co­mienzo de la in­va­sión de Ucrania, Europa vive mo­mentos de má­xima in­cer­ti­dumbre geo­po­lí­tica y eco­nó­mica que afectan muy di­rec­ta­mente al mer­cado in­mo­bi­liario y, muy con­cre­ta­mente, a las com­pras de vi­viendas por parte de in­ver­sores ex­tran­je­ros. Si nada lo re­me­dia, todo apunta a que la in­fla­ción se dis­pa­rará hasta ni­veles del 10% en la zona euro, con un enorme im­pacto sobre las de­ci­siones de los con­su­mi­do­res. ¿Está en pe­ligro el pro­ceso de re­cu­pe­ra­ción ini­ciado en 2021?

El año pasado, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros no residentes en España aumentó un 51,2%, hasta las 43.827 transacciones. De esa foto del año pasado se concluye que el mercado recuperó la tracción perdida por el impacto del Covid-19. Respecto a 2019, las operaciones crecieron un 5,6% en el caso de los extranjeros no residentes. La cifra crece un 8% en el caso de los foráneos residentes. Además, Málaga y Alicante consolidaron su posición de provincias españolas donde se vendieron más casas.

Este último no es un asunto baladí. Estas dos provincias concentran la operativa de los compradores rusos en España. Aunque sus compras apenas suponen el 2% del mercado nacional total, no es menos cierto que los inmuebles comprados son de alto precio, cuando no del máximo nivel de lujo. Para estos compradores, comprar en España por un importe de al menos 500.000 euros supone el acceso directo a la denominada ‘golden Visa’. Un permiso de residencia que ejerce un poderoso efecto llamada.

Con el rublo muy devaluado -hasta un 40% frente al dólar- y el movimiento de capitales muy restringido para los ciudadanos rusos, se da por hecho un parón casi total por parte de estos inversores. Pero la gran cuestión de fondo es cómo va a afectar la crisis a los grandes contribuyentes a las compras de vivienda de extranjeros en España. Es decir, ingleses, franceses, alemanes y belgas, cuyas compras habían recuperado la velocidad de crucero a lo largo de 2021.

Un año que empezó caliente

“El año empezó muy, muy caliente, con zonas como Baleares en niveles muy superiores a los de antes de la pandemia. Pero el comienzo de la guerra ha provocado un primer parón. No es importante todavía, pero quien más quien menos ha decidido esperar a que se aclare la situación”, señalan en fuentes del sector, que expresan su preocupación por el impacto que puede tener un acontecimiento tan poco usual como es una guerra en Europa.

Hay que tener en cuenta que los compradores extranjeros de vivienda en España tienen un alto poder adquisitivo. Por lo tanto, el escenario actual no va a parar operaciones, pero sí las va a dilatar en el tiempo, según los expertos. De la duración de la guerra y del impacto de los máximos de los precios de la energía o de alimentación sobre los precios van a depender las decisiones de inversión. De momento, su repercisión va a ralentizar claramente la actividad durante todo el primer semestre.

Pero hay otros factores que pueden ser determinantes a corto plazo. El primero es la subida de los costes de construcción de la vivienda, que se han disparado por encima del 20% en los últimos meses. El producto nuevo -mucho más el destinado a extranjeros, de perfil medio-alto- se va a encarecer significativamente y puede frenar la demanda. Y no menos importante es que, en paralelo, las promotoras españolas están empezando a paralizar obras para evitar ese aumento de costes.

“Como mínimo, estamos ante una situación nueva con múltiples lecturas. Podría ser que, si la guerra se extiende en el tiempo, en algún momento España sea más demandada por estar lejos del epicentro del conflicto en el este de Europa. Pero eso es una conjetura nada más. De momento toca aceptar que viene un período de parón que corta, ya veremos hasta qué punto, la recuperación de compras de extranjeros de 2021”, señalan en el sector.

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