Logística y re­si­den­cial vue­lan, mien­tras que ofi­cinas aguanta el tipo entre dudas

El mercado inmobiliario resiste este año pese al efecto Ucrania

El auge del te­le­tra­bajo obliga a una po­tente re­con­ver­sión de los es­pa­cios de tra­bajo

Mercado inmobiliario.
Mercado inmobiliario.

El mer­cado in­mo­bi­liario es­pañol está muy vivo en este primer tercio de 2022. Ni la guerra ni el alza de la in­fla­ción, grandes ame­nazas para el cre­ci­miento eco­nó­mico, cortan las alas a un sector que según la con­sul­tora JLL re­gistró un vo­lumen de in­ver­sión de 3.817 mi­llones de euros en el primer tri­mestre del año. El cre­ci­miento su­pera el 140% res­pecto al mismo pe­ríodo del ejer­cicio pa­sado, una cifra es­pec­ta­cular que no en­cubre que los dis­tintos seg­mentos se mueven a ve­lo­ci­dades en al­gunos casos muy dis­tintas en este arranque de año.

Distintos ritmos que tienen mucho que ver con la nueva realidad heredada de los impactos provocados por el Covid-19. Unos nuevos usos y costumbres que van desde el auge del comercio electrónico hasta el teletrabajo y que se están dejando ver con toda claridad en el sector. Ya no es noticia que el segmento logístico se haya situado a las puertas de los 900 millones de euros de inversión, con crecimientos interanuales de más del 400%. La demanda sigue siendo altísima y las rentabilidades, todavía del 3,75% en las grandes capitales, son muy atractivas.

“La demanda de producto logístico en España es intensísima, y la oferta de producto escasa. Hay tanto interés por parte de los grandes fondos que vamos a ver una fuerte presión son las ‘yield’ en lo que queda de año”, señalan en fuentes del sector, que no obstante creen que el logístico seguirá liderando la actividad en 2022 porque, a pesar de que se van comprimiendo poco a poco, las rentabilidades son más altas que en otros sectores como el de residencial o el de oficinas.

En el primero de ellos la actividad es intensísima -cercana a los 1.000 millones de euros entre enero y marzo- gracias al auge del ‘build to rent’, un mercado sin apenas desarrollo en España por el que están apostando sin ambages promotoras inmobiliarias y grandes fondos desde el año pasado. Este segmento no puede sino seguir creciendo y algunas firmas, como CBRE, calculan en más de 3.000 millones la inversión total en España en estos activos, que lideran un desbocado sector del ’living’.

Un negocio del ‘living’ que, además del residencial, se nutre también del ‘healthcare’ y de las residencias de estudiantes. Éste último supuso más del 20% de la inversión en 2021 y se prevé la incorporación de cerca de 1.000 camas este año. Como en el caso del ‘build to rent’, se trata de negocios en pleno desarrollo en España, que va con mucho retraso respecto a los mercados inmobiliarios más desarrollados de Europa. El potencial de crecimiento es extraordinario.

Oficinas, a su ritmo

El sector de oficinas también ha empezado el año a buen ritmo, aunque con volúmenes de inversión de más de 420 millones según JLL, muy inferiores a logística o ‘build to rent’. En esta área hay recuperación, pero con matices. Y también una contracción de las rentabilidades hasta niveles del 3,4% en Barcelona y del 3,2% en Madrid que tienen que ver con la ausencia de producto de primerísima calidad en un momento de indefinición sobre el negocio más afectado por la eclosión del teletrabajo.

Viviendas más cómodas

“Estamos viendo como grandes conglomerados como BBVA instauran el teletrabajo de forma indefinida al 40%. El bancario es un sector que siempre se adelanta al resto, que marca tendencia, y creemos que el teletrabajo ha llegado para quedarse. Se ha demostrado que, en general, funciona. Y eso significa un enorme ahorro de costes para las empresas”, señalan en una gran consultora nacional que cree estamos ante una revolución de enormes dimensiones que afectará a los nuevos espacios de trabajo.

Por lo tanto, las necesidades de espacio de las empresas van a ser menores. Pero, al mismo tiempo, esos centros de trabajo deberán ser de máxima calidad y muy flexibles. Según un estudio de Savills a nivel europeo, las oficinas ‘prime’ se perciben ahora como una inversión defensiva frente a la inflación por la indexación de los alquileres en las grandes ciudades del viejo continente. Y recuerda que las rentabilidades se sitúan en el 3,4% en el primer trimestre, muy por encima aún de lo que ofrecen los bonos a pesar de los últimos repuntes.

“En comparación con el resto de los segmentos, las oficinas están tardando más tiempo en reposicionarse en el mercado inmobiliario español. Llevará tiempo adaptar el producto a una nueva realidad más exigente en todos los sentidos, pero eso no quiere decir que no haya interés inversor. Cuando frene un poco la entrada de dinero en logística y residencial, será de nuevo el momento de las oficinas. Pero para eso hace falta que el escenario económico se aclare un poco”, señalan en fuentes del sector.

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