Compra Tree Inversiones, pro­pie­taria de la red de ofi­cinas aban­de­rada por el banco

Carlos Torres enmienda otro traspiés de FG y recupera 660 sucursales por 2.000 millones

Merlin Properties se em­bolsa una plus­valía de 304 mi­llones gra­cias al fiasco de­jado por el ex pre­si­dente impu­tado

FG y Carlos Torres
FG y Carlos Torres

Como ya ocu­rrió con la venta a pér­didas del su su­cursal en el sur de Estados Unidos (BBVA Compass Bank), Carlos Torres ha te­nido que des­hacer otra ope­ra­ción he­re­dada de su pre­de­cesor en la pre­si­dencia del BBVA, Francisco González, impu­tado en el caso de es­pio­naje del ex co­mi­sario Villarejo. En el ca­mino ha de­jado unas sus­tan­ciosas plus­va­lías a Merlin Porpieties, del orden de 304 mi­llo­nes, en apenas ocho años. BBVA re­cu­pera así su red de ofi­ci­nas, 660 in­mue­bles, que fueron ven­didas con las mimas ex­pli­ca­ciones con las que han sido ad­qui­ridas de nuevo. Ninguna.

En fuentes solventes del sector financiero que la operación de recompra de oficinas, tal como se ha realizado, pueda tener una relación oculta con la OPA del empresario mexicano Carlos Slim sobre Metrovacesa, donde el BBVA quiere postularse o, al menos, dificultar la estrategia del Banco Santander.

La operación aparente

Después de trece años ‘externalizadas’, BBVA recupera su red de oficinas, vendidas a Tree Inversiones Inmobiliarias Socimi en 2009. El banco que preside Carlos Torres Vila abonará a Merlin 1.987,4 millones de euros por la totalidad de las acciones de Tree, aunque no adquiere “la estructura financiera de la compañía”. La compraventa se cerrará antes del 30 de junio.

Controlada en su momento por Deutsche Bank, Banca March, Ares Management y Europa Capital y, desde 2014, propiedad de Merlin Properties, Tree Inversiones fue la primera inversión que Merlin Properties hizo después de su salida a Bolsa.

Lo que BBVA recupera para su activo es un patrimonio de 298.267 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) distribuida en 662 sucursales y cinco edificios que actualmente tiene alquilados a Tree Inversiones con contratos que expiraban en 2039 para el caso de las sucursales y en 2029 para los edificios. Los activos se ubican en 268 municipios y 49 provincias.

El equipo de la mayor Socimi española, con Ismael Clemente al frente, presenta una excelente operación que le aporta unas plusvalías de 304 millones en apenas ocho años de inversión. No en vano, Merlin adquirió Tree por 739,5 millones de euros en la que fue la mayor operación inmobiliaria de 2014. Cuatro años después de esta adquisición, Merlin revendía al banco 166 sucursales por 252 millones.

Compra ¿’operativa’ o corporativa?

La recuperación de estos jugosos activos con contratos de alquiler en vigor a largo plazo (siete años en el caso de las edificios, hasta 2039 las oficinas) pone en el aire la cuestión del porqué de la compra. Cabe preguntarse si, para el BBVA, la operación es más operativa o corporativa.

Al fin y al cabo, el alquiler convierte, desde un punto de vista contable, un coste en un gasto y la fórmula parece haberle ido bien a la entidad durante estos años. Otra cosa es si la institución que preside Carlos Torres Vila considera que Tree Inversiones y su cartera son activos susceptibles de incorporarse a una operación de mayor envergadura.

Como principal participación inmobiliaria del banco, salvo la instrumental comercializadora BBVA Vivienda, figura el 20% de Metrovacesa, compañía hasta ahora controlada por el Banco Santander (49%) y sobre la que el empresario mexicano Carlos Slim, a través de FCC Inmobilaria, ha anunciado el lanzamiento de una oferta pública adquisición (OPA) sobre el 24,5% del capital a 7,8 euros por acción que supone una prima del 20% sobre la cotización anterior.

El precio que, en principio, parecía cuadrar con el valor en libros al que el banco tiene contabilizada su participación aunque, puede ser ‘menos’ importante ante el nuevo mapa inmobiliario que parece querer dibujarse en España. Porque ante una jugada mayor, todo posicionamiento es bueno.

No obstante, la OPA de FCC Inmobiliaria se dirige a todos aquellos paquetes minoritarios que no controlan Santander, BBVA o el propio Slim; por lo que el banco vasco tiene mucho que decir aún en esa operación.

El precio de la OPA, como ya anunció FCC Inmobiliaria, se adecuará a la valoración resultante de Metrovacesa que ha decidido abonar un dividendo de 91 millones de euros (0,6 euros por título).

Merlin Properties obtiene actualmente el 45% de sus rentas del alquiler de oficinas y el 16% el 17% en ‘Leases’ (en los que se integraba Tree Inversiones). Sus activos se dividen —tal como acoge el último análisis de Intermoney Valores— en cuatro tipos: oficinas en Madrid y Barcelona (aportan el 45% de las rentas estimadas para este año), centros comerciales (22%), Leases (17%), y Logística y otros (16% restante). El valor de sus activos (Gross Asestes Value, GAV) era de 13.040 millones de euros al cierre del ejercicio pasado.

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