El banco ad­mite un im­pacto ne­ga­tivo de 200 mi­llones en re­sul­tados de este año aunque an­ti­cipa im­por­tantes aho­rros

BBVA pagará el doble por la red de oficinas que lo que ingresó en la venta a Merlin en 2009

Abona 2.240 mi­llo­nes, entre la úl­tima ope­ra­ción y la re­compra de 2018, frente a los 1.154 mi­llones que con­si­guió hace 12 años

Francisco González, ex presidente honorifico de BBVA
Francisco González, ex presidente honorifico de BBVA

Mientras los ac­cio­nistas de Merlin Properties se pre­paran para co­brar el su­cu­lento di­vi­dendo ex­tra­or­di­nario de 315 mi­llones de euros anun­ciado por la so­cimi para ce­le­brar el pe­lo­tazo de la venta de Tree Inversiones, el BBVA asume que el im­pacto de la ope­ra­ción para este año de­traerá 200 mi­llones de sus be­ne­fi­cios, aunque serán ma­yores los aho­rros que ge­ne­rará en los 18 años que aún que­daban de con­trato de al­qui­ler. En otras pa­la­bras, la venta de 945 ofi­cinas fue un fiasco o algo peor de la an­te­rior ges­tión, la de Francisco González.

Un factor importante en la decisión del banco es que los contratos preveían una revisión anual de 1,5 veces el IPC. Y eso es algo que no se puede ignorar en un momento en que el mercado de oficinas está al alza y el hecho de que los precios inmobiliarios suelen reflejar con mucha nitidez la subida de precios. Aunque lo más ‘sangrante’ es que muchas de esas oficinas que ahora se recobran están vacías, pero seguían pagando alquiler…

Lo cierto es que esta ‘ida y vuelta’ de las oficinas vendidas en 2009 no puede ser considerada un gran éxito para el banco a pesar de los más de 1.154 millones de euros que ingresó y los 830 millones de plusvalías latentes aflorados en su día. Hoy, tal como ha informa el BBVA, el coste de la operación sería de “siete puntos básicos de su capital”.

Y es que, en total, el banco pagará casi el doble de lo que ingresó por su venta (la operación se cerrará en el segundo trimestre) el BBVA ha pagado casi 2.240 millones para recuperar su red. Un importante desembolso al que hay que añadir las rentas pagadas por dichos locales durante más de doce años.

La venta y posterior alquiler a largo plazo (sale & lease back en el argot) de 945 sucursales y tres sedes corporativas, no ha mostrado más beneficios para la entidad que presidía entonces Francisco González, que los de aligerar y, al mismo tiempo, reforzar su balance en aquel momento (los ingresos se destinaron a reservas); que no es poco. Pero, en términos de costes brutos, el balance de la operación no resulta favorable precisamente.

La venta, denominada en el BBVA ‘Operación árbol’, se cerró en 2009 con el consorcio Tree Inversiones Inmobiliarias, formado por el Deutsche Bank (a través de RREEF Alternative), la Banca March y los fondos inmobiliarios Area Property Partners y Europa Capital.

Cinco años después, dicho consorcio vendió Tree Inversiones a Merlin Properties por cerca de 740 millones. La cartera de activos de Tree Inversiones estaba compuesta en ese momento por 880 oficinas. Merlin Properties acababa de estrenarse en Bolsa y brindaba a sus nuevos accionistas una operación de campanillas.

Diferencias entre FG y Torres

Pero BBVA se replanteaba su estrategia respecto a la red. Eran bien conocidas las diferencias de opinión que mantenían al respecto el entonces presidente, Francisco González y su CEO, Carlos Torres. De forma que, a finales de 2018, el banco pagaba a Merlin 252 millones para recuperar 166 sucursales en ciudades de tamaño medio. Esa operación ha tenido su continuidad esta semana con el acuerdo con Merlin Properties para recobrar las 662 oficinas que formaban el patrimonio de Tree Inversiones por 1.987,4 millones (la socimi asume la estructura financiera de su filial).

Visto en términos de márgenes la operación adquiere una nueva dimensión habida cuenta de que, con el 30% menos de oficinas en cartera (662 frente a las 948 que vendió inicialmente), BBVA paga el 72% más que lo que ingresó en 2009. La inflación acumulada desde septiembre de 2009 (cuando BBVA vende) hasta diciembre de 2021, según el propio Instituto Nacional de Estadística (INE) es del 20,9%.

Por el lado de Merlin, los motivos de celebración sobran, no solo consigue unas plusvalía de 304 millones sino que, además, desde que adquirió las oficinas, en julio de 2014, al cierre del ejercicio pasado, ha afrontado una subida del IPC del 11,2% (presumiblemente reflejada en rentas) sino que el margen sobre la inversión inicial se dispara al 203% consideradas las dos ventas realizadas al propio banco, por más de 2.239,4 millones.

Comprar para qué

La cuestión ahora es saber para qué hace ahora el BBVA semejante inversión cuando el activo del banco no parece necesitar que lo engrosen con inmobiliaria, cuando los costes de red (EREs de por medio) van en descenso y cuando el propio banco ha mantenido un fuerte ritmo de cierre de sucursales en los últimos meses.

BBVA habla de que con la compra gana “mayor flexibilidad en la gestión de su red de oficinas en España” . Pero hay que tener en cuenta que, mientras mete en balance 662 nuevas oficinas, el año pasado cerró 480, más de cien solo en el mes de noviembre. Y, según parece, planea seguir por esa línea (Barclays estimaba el año pasado que cerrará entre 400 y 500 más en los próximos cinco años), como consecuencia de su estrategia de hacia la banca online y la digitalización.

Ello refuerza la tesis de que la operación de recompra de estos activos en alquiler tiene, para la entidad que preside Carlos Torres, un objetivo puramente corporativo ante el nuevo mapa inmobiliario que parece querer dibujarse en España. Aunque, de eso, nadie habla de puertas afuera.

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