Madrid marca mu­chas di­fe­ren­cias res­pecto a los com­pe­ti­dores en 2022

El alza de tipos amenaza la continuidad del semestre perfecto del sector hotelero

Los com­pra­dores se lo piensan tras in­vertir más de 1.500 mi­llones hasta junio

Hotel Melia Galgos, Madrid España
Hotel Melia Galgos, Madrid España

El mer­cado ho­te­lero es­pañol ha fir­mado unas ci­fras de in­ver­sión de en­sueño en el primer se­mestre de 2022. Ha sido una pri­mera mitad de año prác­ti­ca­mente per­fecta con dos grandes hi­tos. El pri­mero, los más de 1.500 mi­llones de euros que han pa­gado los in­ver­sores a lo largo de toda la geo­grafía na­cio­nal. La se­gunda, la con­sa­gra­ción de Madrid como uno de los mer­cados ho­te­leros más atrac­tivos del Viejo Continente.

Para la capital siguen valiendo las mismas claves que lo han consolidado como uno de los grandes reclamos para los grandes fondos. Primero, unos precios todavía sensiblemente inferiores a los de otras grandes capitales como París o Roma. Y segundo, el crecimiento constante de la capital como destino turístico. Según la consultora Colliers, los algo más de 440 millones invertidos en Madrid suponen casi el 30% del total en el semestre.

Un reciente estudio de Cushman&Wakefield señala que Madrid es ya la segunda ciudad más interesante para comprar hoteles, sólo por detrás de París y por delante de Londres, Ámsterdam y Barcelona. La Ciudad Condal también está por lo tanto en el top 5, pero con una evolución muy distinta. Mientras el interés por Madrid ha crecido un 5% respecto a 2021, el de Barcelona ha retrocedido un 2% en la misma comparación.

Pero no sólo de Madrid vive un segmento hotelero que según CBRE ha obtenido la mejor cifra de inversión de los últimos cinco años. Se ha visto un mercado hiperactivo, sin apenas altibajos durante todo el primer semestre. Los compradores han querido anticiparse a la subida de tipos que ya está en marcha y han cerrado operaciones a toda velocidad. Han estado dispuestos a pagar más a cambio de acceder a financiación todavía a tipos razonables.

Sin embargo, la subida de tipos del BCE de 0,50 puntos de julio y la que viene en septiembre deben suponer un punto de inflexión, señalan fuentes del sector. Efectivamente, algo se cuece en el negocio. Desde el sector hay acuerdo pleno en que los compradores han decidido empezar a nadar y guardar la ropa y en que será muy difícil que se repita el volumen de inversión de 3.000 millones de euros del año pasado, que ya fue extraordinario.

“Viene otra subida de tipos de al menos medio punto en septiembre y ya nadie descarta que el precio del dinero llegue al menos al 1,5% cuando acabe el año. Como es lógico, los compradores se lo piensan ya dos veces. Va a haber menos operaciones y las que se hagan van a tardar más en cerrarse”, señalan las mismas fuentes, que aseguran que algunas operaciones que estaban bastante avanzadas se han quedado ahora en punto muerto.

Las expectativas de una subida de tipos muy rápida se unen a la larga duración de la guerra de Ucrania y al temor a una recesión global de largo alcance. Los fondos ya se están encontrando con reticencias de los bancos a realizar operaciones y, como es lógico, los vendedores -grupos hoteleros en una situación financiera difícil- se resisten a bajar los precios de los mejores activos del mercado para que las cuentas salgan de nuevo.

Informes pesimistas

Colliers calcula en alrededor de 1.800 millones de euros el ‘pipeline’ de operaciones en curso, pero parece evidente que un escenario cada vez más complejo dejará muchas operaciones en el camino. Con la inflación haciendo mella en la rentabilidad de los hoteles y los tipos de interés encareciendo la financiación bancaria, es hora de reajustar las valoraciones en un sector hotelero para el que cambian -quizá bruscamente- las constantes vitales.

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