Un efecto que se ha dejado sentir en el coste por “lead” del sector, que en el último trimestre del año pasado se multiplicó por tres. Eso quiere decir que hay menos usuarios realizando consultas para la búsqueda de pisos.
Pero no es el único indicador que indica problemas para las inmobiliarias. Un reciente estudio de CaixaBank anticipa una caída del 7,1 % en el precio de la vivienda en este 2023 en términos reales debido al fuerte el impacto de la inflación. Los analistas de la entidad achacan este brusco cambio de tendencia a las mayores dificultades de adquisición derivadas de las alzas de los tipos de interés que dificultan la financiación a la hora de comprar vivienda.
Aunque este es el principal motivo, también hay otros factores que están frenando al mercado como son las nuevas normas regulatorias de la vivienda en España que ahuyentan a los compradores y en especial a la inversión la extranjera.
De hecho, según el informe de CaixaBank, se espera que el número de compraventas se desplome hasta las 480.000 operaciones después del crecimiento del 14,7 % experimentado el año pasado, el mejor ejercicio en 15 años, tras alcanzar un total de 650.000 operaciones.
El mercado espera más presión del BCE en los próximos meses
Las noticias que llegan desde el Banco Central Europeo son, además, muy poco halagüeñas. En un principio se esperaban que los tipos de referencia subieran hasta el 3,5 % como mucho en 2023, pero ante la persistencia de la inflación, la presidenta de la entidad, Christine Lagarde, ya ha anticipado una política monetaria incluso más restrictiva. Una aceleración del ritmo de subidas presionaría aún más al euríbor. El índice de referencia de la mayoría de las hipotecas en España ha alcanzado ronda el 3,5 %, incluso a pesar de la intensa caída provocada por la crisis del Silicon Valley Bank, y a final de año podría superar ya el 4 %.
En este escenario, los accionistas están optando por reducir posiciones de forma preventiva en el sector. Una decisión justificada por que las rentabilidades se van ajustando a unos costes de financiación más elevados. De este modo, los expertos de Barclays creen que los valores inmobiliarios europeos seguirán cayendo este año, y el sector español no será una excepción.
Solo un valor del grupo, Metrovacesa, logra batir el promedio del mercado y por muy poquito. La cotización de este grupo inmobiliario ha mostrado una importante solidez, sube cerca de un 15 % en el año, pese a las pérdidas de 23,5 millones de euros contabilizadas en 2022 debido a ajustes de valoración en sus activos.
Entre los pesos pesados del sector destaca la caída de más del 5 % en el ejercicio de Merlin Propertis, que le ha llevado a perder importantes niveles de soporte, mientras que Inmobiliaria Colonial se acaba de adentrar en terreno negativo.
Aunque su modelo de negocio se mantendrá sólido este año, ambas seguirán sufriendo por la línea de resultados. En 2022, Merlin sufrió una caída de su beneficio del 48,6 %, hasta los 263 millones, mientras que las cuentas de Colonial experimentaron un retroceso del casi el 100 %, para salvar el ejercicio con unos números verdes de apenas 8 millones.
Las caídas dejan precios muy interesantes, pero conviene ser selectivos
Entre las empresas más pequeñas del grupo, Lar está siendo la que mejor evolución está mostrando con un alza anual acumulada superior al 20 % gracias a un peculiar modelo de negocio en el sector basado en la inversión y gestión inmobiliaria en activos dinámicos y seguros.
También destaca Montebalito con un avance superior al 7 %. Su pequeño tamaño la hacen más inmune a las turbulencias, aunque tampoco se libra de la caída de los márgenes provocada por los mayores costes. De momento, cerró el pasado año con una mejora del 26,7 % en su beneficio que se situó en los 4,1 millones de euros.
Insur, por su parte, cerró 2022 con un beneficio consolidado de 15 millones de euros con un descenso del 25 % respecto al año anterior, pero con una cartera de preventas acumulada por un importe superior a los 200 millones de euros. Eso le ha permitido un comienzo de ejercicio más tranquilo en Bolsa con un avance del casi el 5 %.
Entre las compañías más castigadas del sector se sitúan Urbas y Nyesa, un 25 % y un 35 % de caídas, respectivamente, aunque con perspectivas diferentes. La primera cerró el pasado año con un beneficio de 16,6 millones de euros y presenta un gran potencial una vez que digiera las recientes ampliaciones de capital y a la espera de lo que ocurra con su oferta por Abengoa que actualmente está deliberando el juez concursal de la empresa andaluza.
Nyesa, en cambio, además de verse presionada por la dilución provocada por las últimas ampliaciones de capital para incorporar nuevos activos, registró pérdidas de más de 7 millones de euros en 2022. De momento, la aportación de estos activos no está siendo la esperada y su negocio en Rusia prácticamente se ha visto reducido a cero con la guerra, lo cual complica su futuro a más corto plazo.
Aunque la situación en general no es demasiado halagüeña, los analistas no descartan la posibilidad de aprovechar el momento para tomar posiciones en un sector que siempre ha demostrado ser uno de los pilares de la economía española. Eso sí, aconsejan analizar bien las acciones y ser muy selectivos.